我的小区谁做主白山股票配资
开栏语
好好的小区没住多久开始脏乱、电梯频出故障毛病不断、小区公共收益说不清……这一系列因小区管理引发的问题引发了我们的思考——我的小区想要更好，该谁做主？
继2016年底“用好新条例管好咱的家”大型专题报道之后，华商报再次将目光聚焦小区，关注业主自治和物业管理问题。通过实例，提出相应的意见和建议，希望对相关部门和各个小区能有所启发。
我国城镇化率已达到了67%，14亿人口中城镇人口9.4亿多。当更多人住进环境优美、设施完备的小区后，如何让这些住宅小区“寿命”更长、让人民群众的幸福感更足，却不是一件简单的事情。
今年，全国各地几乎同时展开了“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益问题”专项行动。3月31日，陕西省住建厅在其官网公布了投诉举报方式。4月3日，西安市住建局也在其官网公布了13个区县以及高新区、浐灞国际港、西咸新区住建部门的监督反映电话。
5月27日，华商报大风新闻记者拨通了“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益问题”专项行动西安市的投诉电话，接线人员告诉记者，目前为止西安市住建局已接到200多条投诉，其中投诉物业服务履约不到位的比例更高一些。“投诉侵占业主公共收益问题的，有的是反映没有按要求公示，有的是对公示的共有收益信息进行质疑。我们会把这些线索转给相关的区县来调查处理。本次专项行动从今年3月开始，将持续至年底。”
展开剩余89%这场以维护业主权益为出发点的席卷全国的专项行动说明，物业管理的一些问题已经到了非改不可的重要时刻。
为何在此时展开专项行动？
房地产“黄金十年”建设的小区已进入“中年期”
“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益”这种情况并非始于今天，专项行动为何于此时展开？我省一县级市住建局在相关公告中提到，这是为贯彻落实群众身边不正之风和腐败问题集中整治工作领导小组会议精神，按照省市纪委监委2025年相关集中整治工作部署，根据省住建厅工作要求决定开展的专项行动。
据了解，从1998年至2007年，这一阶段被称为中国房地产的“黄金十年”，奠定了市场化基础。在陕西，1992年房改全面启动，1993年“安居工程”开始启动，公有住房出售工作快速推进。1998年国务院出台城市住房制度改革框架，停止福利住房分配制度，城镇居民家庭住房开始实行市场化，全省房地产业开始步入正式发展阶段。
根据《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
省内一建筑结构设计专业人士介绍，房屋年限严格来讲有两个，一个是设计工作年限，一个是房屋使用年限，这是两个不同的概念。
设计工作年限，是指建筑在正常设计、施工、使用和维护条件下，无需大修即可满足功能需求的期限，属于工程技术标准。根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2018），普通房屋的设计工作年限为50年。
房屋使用年限即产权年限，指土地使用权的法律期限，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地最高为70年。房屋所有权是永久的，但土地使用权到期后需续期。
“设计工作年限是最低技术标准，并非实际寿命上限。超过50年后，需通过可靠性鉴定决定加固或继续使用。通过及时的维护加固还是可以达到70年的，不过这需要物业单位的定期维护及检查。产权到期后，土地使用权可自动续期（需补缴出让金），房屋仍可继续使用。”
如果从1998年开始计算，中国房地产“黄金十年”初期所建的商品房小区如今已经超过25年，进入了其设计工作年限的“中年期”。实际上，在国务院办公厅发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中，已经是以2000年作为纳入老旧小区改造的重要时间界限。
根据专业人士的介绍，如果小区平时物业管理到位维护修缮及时，房屋50年的设计工作年限是可以再延长一些年头的，但若房屋一直处于失养失修失管状态，面临的情况就可能比较严峻了。而“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益”的情况，正是导致小区房屋长期失养失修失管的重要原因。所以，这次专项行动是真正抓住了要害问题。
小区共有收益主要包括啥？
不同地方住建部门所用名称不同，但都列出了7项
对于共有收益，西安市住建局官网称为“公共收益”。
“公共收益，是指公共区域的广告收益、停车收益、租赁摊位收益、利用公共配套设施的经营收入、部分通信运营管理费、因小区公共设施损坏所得赔偿、物业服务用房等利用物业服务区域内业主共有部分、共用设施设备经营所取得的收益。公共收益在扣除合理管理成本之后，属于业主共有，任何单位和个人不得擅自挪用和侵占。利用共有部分、共用设施设备进行经营的收益应当主要用于补充维修资金，并按季度补充维修资金，补充比例应当高于经营收益的百分之五十。”
与西安市住建局发布的内容相比，四川省住建厅官网发布的介绍更为详细，但并不称为“公共收益”，而是称为“小区共有部分收益”。其官网5月16日发布的网页，标题为“小区共有部分收益主要包括哪些”。
逐一细看可以发现，尽管一个简单一个详细，但西安市住建局和四川省住建厅介绍的共有收益大类均为7项。
然而实际上，利用住宅小区共有部位、共用设施可以产生收益的项目不止这7项。比如一份在某业委会主任群内传阅的共有收益项目数量达14项之多，尽管其中有些是根据具体情况把一项拆分为两项或多项，但也有一些项目是上面7项中没有提到的，比如小区内杂物间租赁费，这在一些小区的收入并不是小数目，此外还有废品收购进场费、自行车（非机动车）库承包费等。
共有收益能给小区带来什么？
能否掌握在全体业主手中，情况大相径庭
小区大门、儿童乐园、小区西侧围墙焕然一新；更新了监控系统和消防系统；楼宇内墙粉刷更新；给电梯安装了不锈钢门框……实行酬金制8年成功将衰败小区变成设施设备全面更新、环境面貌焕然一新的幸福家园，西安市碑林区心晴雅苑小区之所以能发生这么大的变化，基本全部依赖于共有收益和物业费。业委会专职秘书王迪介绍，小区2024年共有收益的收入总计为69万多，收入项目共有9项，其中包含2023年下半年在内的地下室房租为20.5万元，地面停车占用费为17.8万元，广告费和场地占用费约16.2万元。
曾连任该小区三届业委会主任的周洪斌女士介绍，从2011年业委会成立以来，小区共有收益约600多万元（其中2017年实行酬金制至今为590万元），大部分用于小区设施设备的更新改造，小部分用于补足物业费的不足，还有一部分用于业主大会建设。历年来共有收益用于小区建设支出共计约330余万元。尽管实施了很多设备更新改造，小区的住宅专项维修资金不仅基本未动，还补充了不少：2009年12月，小区住宅专项维修资金总本金为3280542.4元；到了2025年4月，本金加利息总余额增至4734737.91元。
“接下来如果还能一直坚持这样的模式，即便再过10年、20年，估计我们小区也不会有太大问题。”周洪斌自信地说，“因为作为‘小区保命钱’的业主共有收益，和应该投入到小区的物业费部分，我们一直都能确保掌握在业主手中，并真正用在小区。”
同在一城的灞桥区东三环某小区，情况则完全不一样：绿化大面积“斑秃”，地下车库动不动就漏水积水，电梯经常出故障，消防管道没有水……业主们介绍，小区是2015年上半年交的房，目前刚满10年，但衰败程度和楼龄极不相称。
业主们反映，尽管院子里摆摊设点很多，商业区门口被圈起来作为停车场一直在收费，电梯轿厢里也总是会有广告，但近十年来小区的共有收益基本没见公示过。另外，业主们交了物业费，物业却说没钱进行必要的维护保养。据查询，该小区开发商和物业公司的法定代表人为同一人。“物业费基本都被物业上级单位划走了，物业每次报修任何一项支出，哪怕就是换个灯泡也要在公司工作群里审批，流程很慢。这是住建部门给业主们解释的，物业员工自己也这样说过”，业主们说。
面对“再过20年我们的小区什么样”这个问题，该小区一位业主沉思良久后说：如果这种状况不能改变，简直不敢想。很多人可能会选择搬离，言语中透露出对小区未来的深深担忧。
若小区房屋和设施设备一直不得到必要的维护、保养和更新，究竟会发生什么后果？中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓认为，对所有小区尤其是有了年头的小区来说，最重要的首先应该考虑安全问题。调查显示，外墙脱落、排水故障、火灾是小区里的三类高发安全事故。此外，“电梯卡人”“建筑结构损毁”“水污染”也是发生频率相对较高的安全事故。而化粪池爆炸、井盖破损这些情况也要引起特别注意。同时因为小区长期失养失修失管导致的房屋“早衰”问题，还可能出现房产价值大幅缩水的情况。
共有收益仅公示就行了吗？
不进行审计，就只能是一本糊涂账
《西安市物业管理条例》中规定，物业服务企业应当将“共用部位和共用设施设备经营收益情况”等信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新。如违反规定未公示或者公示失实信息的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上三万元以下罚款。
但每个小区具体情况各不相同，因而能够产生收益的项目也各不相同，只是让物业服务企业自己公示共有收益情况，如何能确保公示信息的真实性？《陕西省物业服务管理条例》第八十五条中规定：“业主委员会或者物业管理委员会可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计。审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出。”第八十四条中还规定，公共收益需单独核算、每半年公示收支情况，并优先补充维修资金。
从省市相关条例来看，对于定期公示都有明确约定，但对于审计的用词只是“可以”，虽然赋予了业主委员会或物业管理委员会聘请第三方审计机构对公共收益进行审计的权利，但这并非强制性的。而对共有收益若不进行审计就只能是一本糊涂账。周洪斌介绍，住建部门下发文件后，现在都在查共有收益，但共有收益是什么，小区到底都有哪些共有收益，很多人搞不清楚。工作人员下来检查，物业公司搪塞一下就过去了。所以尽管这次专项整治行动非常必要，但究竟能否真正把属于业主的共有收益追回来，还是个未知数。
产权归属和共有收益什么关系？
业主们想了解“家底”实在难，期盼相关立法能跟上
《民法典》第六章“业主的建筑物区分所有权”中规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
然而具体到每一个小区，哪些道路、绿地，哪些公用设施是属于业主共有的，这也许是个只有开发商清楚却不愿意说清楚、业主们想知道却难以知晓的问题。
人防车位的归属也一直是公众关注的焦点，然而相关法律规定上却一直不够清楚。现实情况是，开发商常常采用以租代售形式，直接将所谓的使用权“卖”给了特定的业主甚至业主以外的其他方面，其使用权收益，业主们自然无法拿到。
如果业主或业委会觉得事关重大，想彻底弄清楚小区的“家底”，就只能去申请信息公开。在西安，起初这种作法往往会被产权登记部门以并非产权人无权查询为由拒绝，后来才有了些改变。而在有的地方，相关部门直接认为，人防空间就是开发商的，甚至还可以办理登记。这种差异不仅让普通业主无法理解，也让人防部门感到困惑。人们只能寄希望于立法部门，希望能够早日将这些问题彻底理清楚。
如何确保共有收益属业主所有？
建立监管账户有必要，大力支持业主自治更有必要
关于共有收益，最为重要的问题还是如何确保其真正能为全体业主所有，并且用在该用的地方。
记者注意到，西安住建局在今年1月21日下发的“关于进一步加强物业服务区域公共收益管理工作的通知”的文件中要求，要建立公共收益账户、落实定期公示制度、激活业主主体意识、加强日常督导检查。
文件中要求，由业委会（物管会）或物业企业作为管理主体，以住宅物业服务区域为单位设立小区公共收益账户。提倡公共收益管理主体在西安市维修资金专户银行中选择和开立账户。通过属地政府(社区)、管理银行和管理主体签订公共收益管理协议，对公共收益进行全流程共同监管。
然而今年3月以来，华商报记者实地走访多个小区发现，和几年前相比，尽管已经成立业委会的小区数量增加了不少，物管会数量则更多，但一些小区的业委会有名无实，有的多年未换届。物管会平时主要是业主委员在做事，街道或社区工作人员担任组长，想要开一次全员会议都不容易。新老物业交接难依然存在，有的甚至持续两三年开庭审理多次都无法完成。与此同时，在各方支持下顺利开展工作、取得了显著成效的新业委会数量也在增加。
陈幽泓认为，如果要让所有的住宅小区使用寿命更长、业主们的幸福感和获得感更强，最重要的就是要成立当事人的权利主体，让他们能够成立，能够有所作为。“什么叫业主自治，就是业主自己的事儿，自己要有权利去管，也能够去管。”
再过20年我们的小区什么样？
答案就在于业主们的选择，在于相关部门的认识和态度
再过20年，我们的小区什么样？甚至整个国家的住宅小区会是什么样？
其实国家早已未雨绸缪行动多年，通过老旧小区改造来为民造福、为小区延寿。以西安市老旧小区改造工作为例，自2013年启动试点，随后逐步推进。截至2023年，全市已累计改造2101个小区，2024年改造158个小区，2025年计划改造124个。但是财政资金毕竟有限，老旧小区改造也无法做到应改尽改。所以，10年、20年后会是什么样，这个问题的解题人主要还应是业主自己，同时也取决于相关部门对业主自治的认识和支持力度。
如果业主们始终是一盘散沙，不能成立业主自治组织来共同决定小区未来，加速衰败老旧几乎就是必然；如果相关基层部门不能从未来考量来认识这个问题，总是不放心业主们，变指导为领导，不仅小区的衰败是必然，甚至整个片区的将来也可以看得到。
近年来，各地成功的业主自治案例越来越多白山股票配资，这些小区的变化可能只限于小区范围内，但他们的光芒有可能照亮未来。 华商报大风新闻记者 石铮
发布于：陕西省